BASİT İFRAZ NEDİR?
İmar uygulamaları adından da anlaşılacağı üzere imarlı alanlar da uygulanır. Ancak basit ifraz imarsız alanlar da tarla bağ bahçe vasıflı taşınmazları bölmekte kullanılan bir yöntemdir.
Genelde hissedarların kendi adlarına olan hisse oranların daki arsaların fiili durumda ayrıştırılmasını sağlamak ya da büyük m² tarlaların toprak koruma kanuna göre bölünmeye uygun olması durumunda parsellenerek satışı amacıyla uygulanır.
Basit ifraz da ilgilisinin talebi ve yetkili kurumun izin vermesi neticesinde yapılır.
Diğer uygulama çeşitlerinde olan toprak kesinti oranı, bu uygulama için de yapılır. Ancak buradaki kesinti %45’e kadar dayandırılmaz. Genelde tarla içerisinde ihtiyaç duyulan yollar, parsel adedine göre alt yapı için ihtiyaç duyulan alanlar gerekirse biraz da yeşil alan terki yaptırılır. Genel de bu oran %15-20 gibi olur.
Ekran da basit ifraz örneği görülmektedir. Bu basit ifraz da iki tane birbirine komşu tarla vasıflı taşınmaz kendi içerisinde her parselin yolu olacak şekilde farklı büyüklükte parsellere bölündüğünü görüyoruz. Bu uygulamada yeşil alan ve sosyal donatının hiç ayırılmadığı sadece parsellere ulaşım sağlayacak yoların bırakıldığı görülmektedir. Kırsal kesimlerde ve imarsız yerleşkeden uzak yerlerde uygulandığı için çoğu zaman bu şekilde karşımıza çıkar.
Bu uygulama yapılırken de tıpkı imar uygulaması imiş gibi oluşacak her parselin yolu olmak zorundadır. Hatta ilgili kurum bu yolların genişliğini belirleme de ve dahası içerisinde aynı imar da imişcesine sosyal donatı ve park yeşil alan ve sair bırakmasını talep edebilir.
İlgili kurumun onayı ile yapılan basit ifraz neticesinde bölümlenmiş parseller tapuya tescil edilir. Bu aşamadan sonra artık her bir parsel müstakil hale gelmiş demektir.
Günümüz de yaygın olarak tv ve radyolar da bu şekilde küçük parsellerin arazi üzerinde yeri belirlenerek hisse tapu verilip satışı gerçekleştirilmektedir. Bu uygulama basit ifraz uygulaması değildir. Buna dikkat etmek gerekir. Bir şekilde tapuda hisse satışı sağlanmış, arazide hissenin yeri belirlenmiş kendi aralarında muvafakat name ile satışlar yapılmaktadır. Ancak ne belediyesinde böyle bir parselasyon planı ne de tapu da bu şekil de bir bölümleme vardır. O yüzden bu tarz uygulamaları basit ifraz ile karıştırmamalıyız. Tekrar belirtmek de fayda olduğu için yine belirtmek isterim ki basit ifraz sonrası parseller müstakil hale dönmüş olmaktadır. Bazen de muvafakatlı yapılan satışların belediyesi ve tapusuna işletildiği durumlarla da karşılaşıla bilinmektedir. Bu durum da yine hisseli yeriniz olmakla beraber kullanacağınız alan belirlendiği için tamamen hisseli parsele nazaran biraz daha güvenilir bir haldir. Bu durum da en azından adınıza kullandığınız yer belli olduğundan hisseli yeri belli olmayan parsellere nazaran daha güvenli halde olup fiyat değer skalasına göre alıp satmak ta imkân dâhilindedir.
Basit ifraz’da encümen kararına tabi olarak yapılmaktadır. İfraz da ki resmi aşamaların hepsi burada da aynen geçerlidir.
Basit ifraz uygulaması eskiden sık kullanılan bir uygulama idi lakin günümüz de 5403 sayılı toprak koruma ve arazi kullanımı kanunu ile bu uygulamanın kullanımı oldukça kısıtlamıştır. Çünkü toprak koruma kanunumuz tarımsal nitelikli arazilerin korunmasını amaçlamaktadır. Hatta bu kanun kapsamında 2014 yılında çıkan 6537 sayılı kanun eki ile Türkiye’nin her il ve ilçesinde arazi nitelikleri ve bölünme şartlarını tek tek tablo haline getirilmiştir.
Örneğin İstanbul Silivri ilçesi için sulu tarım arazisinde 60 kurak da 200 dönüm minimum parsel bölünme şartı getirilmiş iken düzce Akçakoca da sulu tarım arazisin de minimum 75 kurak da ise 140 dönüm ifraz şartı getirilmiştir. İfraz çeşitlerini gördükten sonra tevhide geçebiliriz. https://www.youtube.com/@ERTUGRULUZUN1