ARSA FİYAT DEĞER DERECELENDİRMESİ
1. Bir parsel ilk hal olarak kadastro parseli hükmündedir. Vasfı ham toprak veya tarladır. Üzerinde imar yoktur. Bir arsanın ilk ve ham hali budur. Eder boyutunda bakıldığında en sade ve uygun fiyatlı hali budur.
2. Bundan sonra bu tarlaya imar gelir, lakin imara basış şekli olarak tamamı veya büyük bir kısmı yol ve yeşil alana isabet etmiş olabilir. Bu tarlaya nazaran daha değerlidir. Çünkü artık imara girmiş bir kadastro parsel haline gelmiş bulunmaktadır. Ancak bu parsel kendi başına ifraz tevhit göremeyeceği gibi tamamı kullanılamaz halde olup bir önceki slaytta belirtildiğimiz gibi değerleme yöntemlerine tabi olup mevcut imarlı arsaların yarı ederinde fakat tarladan daha değerli haldedir.
3. Kadastro parselin değerleme sırasında 3 aşaması olarak tamamı imarda yapılaşma müsaadesi olan alana basmış ancak yine kendi başına ifraz tevhit edilemez halde olan imarlı kadastro parseli gelmektedir. Bu parsel değer bakımından bir önceki iki arsadan daha değerlidir. Bu arsanın da yapılaşma müsaadesi olabilmesi için aynı yeşil alanlar da olduğu gibi 18 uygulamasını beklemesi veya komşu parselleri ile birlikte hareket etmesi gereklidir. Buna nazaran tamamı imar müsaadeli alana isabet etmesi dolayısıyla halk arasında yeşil alan hükmünde ki arsalara göre daha çok tercih edilir. Bir nevi imar iznine haiz olduğu için kıymetli bir arsa niteliğindedir.
4. Aşama da ise kendi başına ifraz tevhit edilerek inşaat yapımına uygun nitelikte olan temiz olacak parsel diye nitelendirilen parsel çeşidimiz gelmektedir. Bu parselin yapılaşması isteğimize bağlı olduğu için bir nevi imar parseli ile aynı değere sahiptir ancak burada dikkat edeceğimiz husus terkler yapıldıktan sonraki kalan imar parseli olarak değerlenmesi gerektiğidir. Yani 4.000 m² kadastro parselinden 3.000 m² kalıyorsa burada 4.000 m² ham hal de olan kadastro parselinin ederini 3.000 m² imarlı arsa fiyatı üzerinden hesap etmeliyiz. Tabi belediyesinin de gerekli terk alanını almak isteyeceği az terki varsa parasal bir eder isteyeceğini de göz önünde bulundurarak bu arsanın ederini bulmamız gerektiğini tekrar belirtelim.
2-3 ve 4 no’lu parseller aslında bizim imarlı kadastro parseli dediğimiz halde olan parsellerdir. Kadastro parselinin üzerine imar gelmiş ancak henüz imar uygulaması görüp imar parseli haline dönmemişlerdir.
5. ve son aşama olan temiz parsel, arsa diye tabir edilen kadastro parsellerinin imara uygun şekil de uygulama görerek imar parseli haline gelmiş durumdur. Bu da tüm diğer arsalara nazaran en yüksek edere sahip parsel çeşididir. Artık bu saat den sonra bu arsanın eder tespiti üzerinde imar çeşidine göre belirlenmektedir.
Şunu söylemekte fayda var ki; imarsız kadastro parseli halinde olan tarlamız ile imar parseli arasında ki imarlı kadastro vasfında bulunan arsalarımıza 18 uygulaması gibi genel bir uygulama yapılması durumda terk edilecek kısımları çıktıktan sonra temiz imar parsel alanları verilecektir. Burada ki eder boyutundan farklılık oluşturan hassas durum bu uygulamanın ne zaman yapılacağının bilinmiyor olmasıdır. Zaman belirsiz olunca da fiyat da ona göre düşüş göstermektedir.
Genel olarak arsa değerleme ve fiyatlama çalışmalarında parselimizin bu durumlardan hangisinde olduğuna bakılarak kıymetini takdir edeceğiz.
Tabi bütün bunlar değerlemeye konu parsellerin aynı imar durumuna sahip olduğunu varsayarak diyoruz. Elbette ki villa imarlı ile konut imarlı veya konut imarlı ile ticari imarlı veyahut lojistik imarlı ile sanayi imarlı parselleri birbirinden ayırarak değerleme yapmalıyız. Burada değerlemeye esas olan kriterlerden bir tanesi de plan notları ve emsal değerleridir. Örneğin aynı bölgede 3 kat konut imarlı 0,90 emsalli bir arsa ile 8 kat imarlı 2,00 emsalli bir arsanın da m² fiyatları birbirinden farklı olacaktır.
https://www.youtube.com/@ERTUGRULUZUN1