TARLA EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ NEDİR ?
Emsal (kıyas) Karşılaştırma Yöntemi dediğimiz de değerleme yapılan bölgede, yeteri kadar benzer nitelikte gayrimenkulün bulunduğu zamanlar da kıyaslama yapabilmemize olanak sağlayan bir yöntemdir.
Arsalar da fonksiyon alanı ve emsal değerine göre kullanılabildiği gibi Genellikle tarla vasıflı taşınmazlar da bu yöntemi kullanırız. Tarla içinse üst ölçekli planlar da ilgi tarlanın hangi alana isabet edip etmediği veya 1/1000 lik planlara yakınlığını da ayrıyeten göz önünde bulundurmalıyız. Daha önceki derslerimizden de hatırlanacağı gibi bir tarla arsa vasfına dönüştü ise artık değerleme kriterleri içerisine imar durumu, emsali, plan notu, yapılabilir brüt inşaat alanı ve sair gibi bir sürü öncelikler girmektedir.
Slaydımız da ilk resimde 2017 yılının 9 ayında kısmen deniz manzaralı Silivri Değirmenköy’de m² fiyatı 65,00 TL olan tarla vasfında 11.180,00 m² 1/1000 lik plan da imara sınır ve üst ölçekli plan da ise yapılması planlanan kuzey Marmara otobanına cephe konumda bir tarla görülmektedir.
2. resim de ise bölge de satılık, uzun süre ilan da olup satılamayan ve satılmış arsalar da farklı renkler de fiyatları ile görülmektedir. Kırmızı ile satışta olan parselimiz gösterilmiştir.
Buna göre satılık tarlamızın sınırı olan tamamen benzer özelliklere sahip yeşil renkle gösterilen 2016 yılın da m’si 50,00 TL ye satılmış bir parsel vardır. Yine yeşil renkte gösterilen imara daha uzak bir mesafede 2016 yılında m’si 80,00 TL ye satılmış başka bir tarla daha vardır. İlan tarihinden bir sene öncesinde m’si 50,00 ve 80,00 TL ye satılmış iki adet tarla fiyatına göre olaya baktığımız da üzerinden geçen zamana göre bu tarlanın da m² sinin bu fiyat ortalamasında yani m²’si 65,00 TL gibi olmasıdır. Hatta bir yıl önce bu fiyatlara satıldı ise bizim tarlamızın biraz daha değerli satılacağı kanaati’de oluşur. Dikkat ederseniz öncelikle satılmış olan tarlalardan işe başladık çünkü emsal karşılaştırma da bizim için en geçer akçe satılmış fiyatlara göre yapılan değerlemedir. Diğer tarlaların bu fiyatlardan alıcı bulması bizim tarlamızın da yaklaşık fiyatlardan alıcı bulacağının en bariz kanıtıdır.
İncelemeye devam ettiğimiz de sarı ile gösterilen ilan tarihimiz itibarı ile yayın da olan satılık benzer nitelikte bir tarla ve 1/1000 lik plan da villa imarlı bir arsa fiyatı da görülmektedir. Satışta olan tarla hemen hemen aynı özelliklere sahiptir ve m² satış fiyatı 118,00 TL dir.
Diğer yandan 1/1000 lik plan da 0,20/0,40 emsalli bir arsanın da m² fiyatının 275,00 TL olduğunu görmekteyiz. Bu gibi hallerde imarlı arsanın fiyatından yararlanarak tarla fiyatına gidebiliriz. Bunu şu şekilde yaparız; devlet indinde imara giren alanın yasal kesinti oranın %45 gibi olması nedeniyle öncelikli olarak 275,00 TL m² fiyatının %55’ini alarak bu arsanın ham hal de edeceği m² fiyatını buluruz. Bu da 151,00 TL gibi karşımıza çıkar. Tabi birde bu işlemden sonra şuan bizim yerimizin aktif imar da olmadığı için %50’sini alarak m²’si 75,00 TL gibi eder diyebiliriz. Bir nevi imarlı arsa fiyatının ¼ imarsız komşu tarla m² fiyatı eder denebilir.
Bu çok tercih edilen bir yöntem olmamakla beraber reel değerlere yakın kontrol amaçlı bir hesap yöntemi olarak kullanılabilir. Şimdi benzer nitelikte satılık ta olan bir tarlanın m²’si 118,00 TL iken arsa vasfında bulunan bir arsanın da fiyatından yararlanarak bulduğumuz 75,00 TL tarla m² fiyatı üzerinden giderek bize satmamız için getirilen tarlanın ortalama m² fiyatının da m²’si 100,00 TL gibi olabileceği bilgisine ulaşabiliriz.
Öte yandan uzun süredir ilan da olan satılamayan mavi renkle gösterilen tarla m² fiyatlarının da bulunan diğer tarla m² fiyatlarından yüksek olduğu göz önüne alındığında satılamayan tarla veya arsaları değerlemeye katmaya hiç gerek yoktur. Çünkü satılan ve satılıkta olan m² fiyatları daha uygun iken satılamayan yüksek m² eder fiyatları sahip tarlalarla uğraşmak zaman kaybı olacaktır.
Tüm bu incelemeler doğrultusunda Pazar analizi yapıldığın da satışı için bize getirilen tarlanın 65,00 TL m² fiyatının normal olduğu. Tarla değerlemesinde dikkat edilmesi gereken kurallar ve piyasa ölçütü de gözetilerek bu tarla satış fiyatının 700,000-725,000 TL aralığında satılabileceği hatta bir sonraki slaydımıza da yapılan diğer incelemeler neticesine göre de bu tarlanın daha da yüksek m² fiyat ederi olabileceği bilgisine hükmedebiliriz.
https://www.youtube.com/@ERTUGRULUZUN1